¿Cuánto tengo que tener ahorrado de verdad para comprar un depa en Lima?
No me refiero al típico número bonito que se repite por ahí (“solo necesitas 10% de inicial”).
Me refiero a lo real: cuánto dinero necesitas para comprar sin sufrir, sin quedarte en cero, y sin que el proceso te explote en la cara por gastos invisibles que nadie te avisó. En esta guía te lo explico con claridad, con escenarios reales y con un ejemplo práctico para aterrizarlo en 5 minutos.
La confusión más común: “sólo necesitas 10% de inicial”
Cuando alguien te dice: “Necesitas 10% o 20% de inicial”; te está diciendo solo un pedazo del panorama. Porque comprar un depa no es solo pagar el precio del inmueble. En el camino aparecen costos que muchos ignoran hasta el último momento.
En la práctica, para comprar tranquilo, necesitas 3 cosas:
- Ahorro para entrar (separación + cuota inicial completa o parcial)
- Ahorro para cerrar (notaría, registros, trámites, etc.)
- Ahorro de seguridad (un colchón financiero para no quedar al límite)
Los 7 costos reales al comprar un departamento en Lima (más allá del precio)
Vamos directo a lo importante: los costos que de verdad aparecen cuando compras.
1) Separación (o reserva)
La separación es el pago que haces para “bloquear” el departamento mientras avanzas con:
- preevaluación crediticia
- pago de inicial
- firma de documentos
En Lima puede variar bastante según el proyecto.
Lo clave es esto: Normalmente se descuenta del precio o de la inicial, pero puede tener condiciones si te arrepientes o si no calificas.
Consejo: si estás separando sin estar seguro de tu crédito, lo más inteligente es hacer primero una preevaluación rápida. Te ahorras sustos.
2) Cuota inicial (la que más pesa)
La cuota inicial es el “golpe fuerte” del inicio.
Lo más común:
- 10% (si calificas y el proyecto lo permite)
- 15%
- 20% o más (si quieres cuota mensual más baja o mejores condiciones)
Aquí viene lo que mucha gente no sabe: La inicial se puede pagar de dos maneras:
- De golpe (si ya tienes ahorro fuerte)
- Con un plan de pagos (muy común en preventa)
Insight importante:
Muchos compradores no necesitan tener el 100% de la inicial hoy, pero sí necesitan orden y capacidad para completarla sin ahorcarse.
3) Crédito hipotecario: el verdadero filtro es tu cuota mensual
Este punto es el que define todo, y casi nadie lo explica bien.
No se trata solo de “tener inicial”, sino de poder sostener la cuota mensual por años.
Regla para no vivir estresado: Tu cuota debería estar entre 25% y 30% de tu ingreso neto mensual
¿Por qué? Porque además de la cuota vas a tener:
- mantenimiento
- luz, agua, internet
- arbitrios (según zona)
- comida, movilidad, vida normal
- imprevistos
Comprar depa y vivir ajustado todos los meses no es progreso, es ansiedad financiera con título de propiedad.
4) Gastos notariales y registrales (los que nadie te dice hasta el final)
Este es el clásico “gasto invisible”.
Comprar inmueble implica:
- minuta
- escritura pública
- notaría
- SUNARP
- trámites asociados
Los costos varían por operación, notaría y valor del inmueble, pero para ser prácticos: considera entre 3% y 5% del valor del depa como presupuesto de cierre
Este margen te salva de quedar corto justo antes de firmar, que es cuando más gente se estresa.
5) Tasación (si aplica)
Si compras con crédito, puede haber tasación. A veces la cubre el banco, otras veces no.
Depende del proceso y la entidad financiera.
Igual: reserva un monto para “gastos bancarios menores” porque siempre aparece algo.
6) Mudanza y “primer equipamiento”
Este punto es demasiado real.
Cuando te entregan tu depa, quieres vivir cómodo… y ahí aparecen compras como:
- cama / ropero
- cortinas
- luminarias
- refrigeradora / lavadora (si no tienes)
- cocina o equipamiento extra
- mudanza, transporte, detalles
Si ya tienes todo, perfecto.
Si no, este punto puede sentirse como un golpe.
Ten un fondo para “poner el depa operativo”, aunque lo completes progresivamente.
7) Mantenimiento mensual + servicios
Esto no es ahorro inicial, pero sí es parte del costo real de vivir ahí.
El mantenimiento depende de:
- áreas comunes
- ascensores
- vigilancia / conserjería
- limpieza y administración
Siempre pregúntalo antes, porque:
La cuota hipotecaria más el mantenimiento es igual a tu costo real mensual.
Entonces… ¿cuánto deberías tener ahorrado para comprar tranquilo?
- Separación + inicial (completa o parcial según el caso)
- 3% a 5% extra para gastos de cierre
- un colchón de 3 a 6 meses de tus gastos básicos
3 escenarios típicos de compra (y cuánto deberías ahorrar en cada uno)
Escenario A: “Quiero comprar con entrega inmediata”
Este escenario requiere más orden desde hoy, porque todo ocurre rápido. Necesitas:
- separación
- inicial lista o casi lista
- gastos de cierre en poco tiempo
Recomendación sana:
Inicial + 3–5% de cierre + colchón de seguridad
Ideal para personas con ahorro fuerte o ingresos estables altos.
Escenario B: “Estoy comprando en preventa y pagaré la inicial en partes”
Este escenario es el favorito de muchos porque te da aire.
Necesitas:
- separación
- un primer monto para arrancar
- disciplina mensual para completar la inicial
Recomendación sana: separación + primer tramo de inicial + colchón mínimo + plan mensual realista. Ideal para: personas ordenadas, con crecimiento de ingresos o que quieren llegar mejor al crédito.
Escenario C: “No estoy seguro si califico al crédito”
Más común de lo que crees.
El error clásico es separar con emoción y luego vivir estresado porque el banco no aprueba.
Recomendación sana:
primero mejorar tu perfil:
- orden de deudas
- historial limpio
- ingresos demostrables
- documentación al día
Ideal para:
quienes quieren comprar este año pero necesitan 2–3 meses para preparar su perfil.
Ejemplo práctico: depa de S/ 400,000 (números redondos)
Vamos a aterrizarlo.
Caso 1: Inicial 10%
Inicial: S/ 40,000
Cierre (3% a 5%): S/ 12,000 a S/ 20,000
Colchón mínimo (3 meses): S/ 9,000 a S/ 15,000 (si gastas S/ 3,000 a S/ 5,000 mensuales)
✅ Total saludable recomendado: S/ 61,000 a S/ 75,000
Caso 2: Inicial 20%
Inicial: S/ 80,000
Cierre (3% a 5%): S/ 12,000 a S/ 20,000
Colchón mínimo: S/ 9,000 a S/ 15,000
✅ Total saludable recomendado: S/ 101,000 a S/ 115,000
¿Por qué alguien pondría 20%?
Porque reduce cuota mensual y suele darte mejores condiciones.
Caso 3: Preventa con inicial pagada en 12 meses
Supongamos inicial 10% en 12 meses.
Inicial total: S/ 40,000
Separación + primer pago: S/ 5,000 a S/ 10,000
Pago mensual para completar inicial: S/ 2,500 a S/ 3,000 aprox.
Cierre al final: S/ 12,000 a S/ 20,000
Colchón mínimo: S/ 9,000 a S/ 15,000
¿Qué deberías tener hoy para arrancar cómodo?
S/ 20,000 a S/ 35,000
Este escenario es el que más personas usan porque no te obliga a “tener todo el dinero en una sola foto”.
Lo que más te conviene según tu objetivo: vivir o invertir
Si compras para invertir debes tener en cuenta de que un depa bonito no siempre es rentable. Y uno rentable no siempre es el más caro.
Errores típicos que te cuestan meses (y plata)
❌ Error 1: “Separé primero y luego veo”
Puede funcionar… pero muchas veces termina en presión innecesaria.
✅ Mejor: preevalúa primero, separa con decisión
❌ Error 2: Comprar al límite mensual
Si tu cuota queda gigante, te quedas sin vida.
✅ Mejor: ajusta precio, ajusta inicial o ajusta plazo.
❌ Error 3: No considerar gastos de cierre
El golpe final clásico.
✅ Mejor: guarda 3% a 5% sí o sí.
❌ Error 4: Llegar sin colchón
Una compra sin colchón se vuelve peligrosa en el primer imprevisto.
✅ Mejor: mínimo 3 meses de gastos, ideal 6 si puedes.
Cómo aumentar tus chances de comprar este año
Si estás “cerca” pero todavía no llega el momento, esto suele ayudar muchísimo:
- baja deudas de consumo (tarjetas, cuotas)
- evita atrasos y pagos tardíos
- mantén estabilidad de ingresos demostrable
- no tomes préstamos innecesarios antes del crédito
- ordena tu documentación (boletas, recibos, etc.)
Mucha gente no “no califica por ingresos”… califica mal por desorden.
¿Qué te recomendamos en Constructora Madison?
En Madison tenemos algo claro. La gente no compra un depa por leer un artículo.
Compra cuando siente que:
- entiende el proceso
- los números le cuadran
- y confía en lo que está eligiendo
Por eso ayudamos con orientación simple y humana:
- Te decimos si estás listo para separar o si conviene prepararte primero
- Calculamos contigo el escenario más saludable
- Te explicamos costos reales
- Si todavía no es tu momento, te dejamos una ruta para que sí lo sea pronto
Si quieres, te hacemos una evaluación rápida según tu presupuesto y tu perfil, y te decimos cuál es el mejor camino para ti.
En síntesis
El número real no es solo ahorrar para comprar. Es ahorrar para comprar tranquilo y seguir viviendo en paz.